最近刷到不少朋友吐槽，盯了大半年楼市，越看越拿不准，到底是该等抄底还是再观望两年。之前大家七嘴八舌各有各的说法，没想到这次五家平时爱唱反调的顶流机构，居然凑出了个高度重合的结论。把大家猜破头的楼市企稳时间点，明明白白指向了2027年前后。 之前这几家机构平时观点打得凶，你看涨我看空是家常便饭，这次齐刷刷把目标时间划到同个区间，说出来你可能都不信。高盛一向眼光刁，只认一线城市核心区，说上海深圳2026年底就能先触底，之后慢慢往回升。它还拿香港之前的楼市调整做参照，说沪深人口一直往里涌，产业底子厚，新房供应还在收，比其他城市底子硬多了。它可没给全国楼市打包票，相当于只看好几座核心重镇，没说全条战线都能回暖。 摩根士丹利首席经济学家邢自强算的是周期账，说这轮楼市调整到今年已经第六年，参考全球其他国家的房地产大调整周期，基本都是六到七年，现在眼看就摸到尾声了。全面站稳脚跟得等到2027年下半年，政策只是托底不会大水漫灌。那些能级低的小城市，房价基本回不到之前的高点。 花旗盯着的是行业规则的大变天，运行了二十多年的预售制正在往现房销售转，相当于整个游戏规则都重新写了。过渡期里新房成交和新开项目都会收缩，开发商回款周期拉长，利润肯定会变薄。核心城市房价要熬到2027年才能慢慢稳住。 中信证券给的时间点最具体，说2027年春节前后，大范围的房价止跌就能出现，跌了好几年的下行周期差不多就能画上句号。它的底气大半来自供给侧的改革，也说了光靠供给侧发力不够，需求侧得跟上接棒。两边都凑齐，成交持续往上走，价格的底部才算真的焊死。 摩根大通是最谨慎的，它测过账，如果现房销售这些改革严格推下去，开发商的合同销售额肯定会往下滑，项目回报率也会压得很低。就连沪深的企稳都没敢打包票，只说一线城市的回暖都偏软。五家机构五种口径，谨慎程度差得挺多，可核心意思都凑到了一块，楼市急跌的阶段，差不多已经熬过去了。 要提一句，这些外资投行的报告大家当个参考就行，他们有自己的立场和观察角度，之前看走眼的情况也不少。前几年唱衰中国经济的声音满天飞，最后全被现实打脸，真正决定楼市走向的，还是咱们自己的政策部署和实打实的市场基本面。这份共识背后的底气，全来自制度层面正在发生的深刻变化，二十届三中全会明确提出来要加快构建房地产发展新模式，改革开发融资方式和商品房预售制度，这个分量有多足懂的都懂。 早年的预售制支撑了房企高周转快扩张，也埋下了烂尾延期交付的雷，现在改方向也很明确，房子盖到符合条件才能卖，购房款全程监管，有条件的地方直接推现房销售，买房直接所见即所得。之前好多人不敢买房根本不是嫌贵，是怕钱交出去了房子交不了，这种恐惧传开来市场就陷入死循环，房价跌没人买，没人买房价接着跌。现在制度改革直接把这颗雷从根上挖走，房企以前借钱拿地、拿预售款再滚去拿地的玩法直接走不通了。 各地这两年一直在扎扎实实推进保交房，好多之前烂尾、延期的项目陆陆续续交到业主手里，大家心里踏实了，市场的信任才会慢慢找回来。修工事肯定要付点代价，这几家机构算的账也很实在，开发商回款慢了利润薄了，新房成交短期还会缩。这都是转型必须熬的阵痛，不熬完这阵，楼市的底部根本稳不住。 现在宏观数据已经露出来不少积极信号，国家统计局的数据显示，今年一季度商品房销售面积降幅在收窄，三月末商品房待售面积出现51个月以来的首次下降，库存压力终于松了点口子。央行的数据更直观，一季度住户中长期贷款增加四千六百零七亿元，说明老百姓愿意贷款买房的意愿正在慢慢回温。一线城市的二手房市场最近热闹得不行，上海四月单日二手房网签量冲到了近五年的新高，深圳二手房成交也涨了一大截。 二手房是最能反映真实需求的晴雨表，这里热起来，说明大量刚需和改善需求已经悄悄进场了。土地市场的动静更值得细品，深圳前海一块核心地块，房企抢了两百多轮竞价，最后直接翻倍溢价拿下，直接刷新了片区纪录。现在资金约束这么紧，开发商还愿意掏大价钱抢核心地块，说明他们对核心区的购买力是真的有信心。这些信号单个拎出来看都不算啥重磅利好，拼到一块，就成了机构敢判断见底的底气。 不过大家也别光顾着乐，该泼的冷水还是得泼，五家机构嘴里的见底，带的限定条件可严格了。现在二手房在总成交里的占比越来越高，楼市早就从增量时代跑进存量时代了。增量时代大盘一涨不管啥房子都能跟着涨，几乎没人亏钱，现在存量时代规则彻底改了，选对城市选对地段，比瞎猜大盘涨跌重要一百倍。机构自己说的话都摆在明面上，高盛只认一线主城核心地段，大摩直接说低能级城市房价回不到从前高点，小摩连沪深都没打包票。 现实情况也摆着，不少三四线城市房子盖得多，人口还在不停往外走，房价压力依然不小。2027年的企稳，更多是核心城市核心地段的企稳，根本不是全国普涨的发令枪。还有三道坎绕不过去，人口总量负增长的趋势已经定了，未来市面上的二手房存
